北京七里庄、六里桥 200W 左右的次顶、老破小、无电梯的房子值得买吗？

[Serialize]

前因：2022 年发过一次主题是询问北京哪里有 200W-300W 的房子，当时想着购买，后面由于房价下跌加速和不想背太多的房贷所以选择了放弃。
目前：现在来到了 2025 年底，发现目前居住的六里桥、七里庄附近的两居老破小已经跌到了 200W+，所以联系链家看了一下附近 200W+的两居
房子大概情况：

• 优点：南北朝向，建面为 58 平左右两居，价格便宜，交通方便，客厅比卧室大，带一个月租 100 的固定车位
  
• 缺点：1994 年建的六楼板房，小区还未进行房改，次顶
  

本人情况：我和我媳妇没有北京户口，预计出 80%的首付，剩下的分 5 年还清
顾虑：现在房价下行，预计是明年初或者明年底上车，虽然这个房子老旧，但是位置还可以，以后即使自己不住，也可以出租出去然后回老家，目前这边的租金大概 4000-5000 左右，想问问各位 V 友的建议，是否值得购买

[tianguozhong1]

我觉得不值得，现金为王

[1bo]

我觉得不值得，时代变了。

70-80 后的时代，北上广的各种机会在全国来说优势明显，集中。

现阶段，北京除了医疗是有优势的，其它只要你不从政不从军，毫无优势。

（别聊教育优势，买 200W 房还犹豫的，根本够不着北京的教育优势，我一朋友为了孩子，700W 海淀买的老破小。）

你这 200W 买的可是未来生活体验啊，你根据自身情况琢磨琢磨吧。

[QAQqingju]

今年不买，明年还能降，啥时候房产税出来了再说

[Serialize]

@1bo 没考虑过教育优势，因为没有北京户口，北京租房也挺贵的，以后有了小孩还在北京工作的话需要租个两居，至少得 5000 了和还房贷一个价了

[ming1455]

不如再等等，等买房就给户口再说
即使在北京，如果老破小没有其他附加价值的话，仍然不值

[rickyYel]

不值得，买了就套牢了，还有下降空间

[MuSeCanYang]

不为了教育的话，完全不理解，现在入手老破小的理由是啥。
我现在就住六里桥的老破小，六层无电梯。 真难受啊，日子过的。
要不是穷，早搬了。

[lingxiaoli]

@Serialize #4 没有北京户口 房子买在北京的意义是啊呀

[4X4]

所以你知道为啥六里桥的老破小才 200w 了吧。毕竟三环里（边儿）。

[motai]

感觉可以看租售比，租金合适应该问题不大

[fengfisher3]

不值得。

[1bo]

@Serialize 你光算现在租房多少钱，算没算过买完房你们的未来可能性就拴在这儿了呢?

现在小年轻搞科技农业，新农机的也搞得挺好，幸福指数吊打北上广。

采访一下 OP ，你打算长期呆这儿的理由是什么？

[superfatboy]

最近租了个老破小，真的是一言难尽， 水，电各种问题！不过也庆幸这段经历，以后打死也不买老破小！

不过仁者见仁智者见智，看自己需求了！

[Serialize]

@superfatboy 这种得通过装修来解决，我住过好几套老破小，装修好的至少会把电路改了，然后如果高点儿的楼层还会加装增压泵

[Serialize]

@4X4 我觉得应该是丰台教育不行，然后房子老导致的，不知道还有没有别的其他原因，这边的房子感觉对外出租应该比较好出租

[Serialize]

@MuSeCanYang 我住的也是老破小六层，不过装修比较好，目前除了高没别的难接受之处了

[Serialize]

@motai 回报率 2.62%左右吧

[nuo7mi7]

现在买房就是帮银行和其他人还债，何必要替别人还债呢，而且还没北京户口还要买北京老破小，买房的执念就这么深吗，看来房子化债还得好几年

[4X4]

@Serialize #15 丰台教育不行是一方面，不是这几年不行，是一直都不行😂而且，六里桥临近多个客运枢纽，人多且环境脏乱是难免的，对外出租确实比较好出租。居住感受不会太好。如果真有买房的“刚需”，不妨看看其他区域，可能远点儿，但比这个区域好不少吧，个人观点哈。

[tanranran]

房产税只要没出来，就一定不要买，否则你得亏最少 30%

[Serialize]

@tanranran 好的 听劝

[Serialize]

@nuo7mi7 也不是啥执念，就是一方面租房不稳定，不能买大点儿的东西，一到租期临近就怕房东涨房租或者卖房就又得搬家，另一方面感觉 200W 的房子再跌也就那样了，最多不卖出租了

[YogaHale]

理解 OP 的心情，但对于 OP 这个阶层以及可以承受的预算水平是非常明确现在不应该出手的，手持现金耐心等待，马上连万科都要爆雷了，应该要不了多久。有亲人的地方就是家，否则就是套房子，祝 OP 幸福。

[Serialize]

@YogaHale 谢谢您的建议，我也看到万科暴雷的新闻了，目前因为没有小孩所以也不是很着急，在持币观望中，看看以后北京的政策

[clhlc]

还没有出现明显的底部信号，建议还是持币观望；现在还是下行通道，明天 1-2 季度大概率会推出稳定房价的政策，例如降利率和减少买房人的个人所得税等，所以明年再看一年，27 年再说

[pWHx3x96]

现阶段老破小真的意义不大
为了将来孩子上学，不如再看看未来政策导向再买。
为了现在住的更好，要么租更大的房子，要么贷款买新一点的；买老破小并不能让居住观感比租房有什么变化

[Serialize]

@clhlc 好咧 谢谢 我明年关注一下这方面的政策

[Serialize]

@1bo #12 我是个程序员，老家山西的，没啥岗位，要么以后只能去南方，要么回老家考公，要么就只能呆在北京，感觉没啥出路