购房相关：次新房 vs 老破小

[Zhancha]

昨天和中介聊了会，中介不停给我推荐新房 /次新房，想问下大伙这方面的看法。

在相同预算，且都是二手房的情况下，可以选择：

• 老破小
• 次新房

因为楼主是首套，所以简单能知道的要点为：

• 老破小位置更好，次新房位置不好
• 老破小单价会更低，可以买到面积更大的。
• 老破小不好停车，且没有电梯，需要选择中低层
• 老破小未来没有升值空间（中介说的）

各位有什么可以补充的吗？ 或者说各位有什么好的建议在楼主手套上老破小还是次新房的问题上吗？

PS：迫于经济压力，楼主之前看的都是老破小，所以对次新房的印象就是 比老破小好，比老破小贵。

[murmur]

人在哪里？如果是南方，老破小的漏雨、渗水是个很大问题，还有全国都得考虑的管线、电路这些老化

我是买的次新电梯楼，广州，但是居住面积就小的可怜了

老破小除非是确定的学区，不过这个也说不定，万一大家都不生，学区房不就输麻了

[murmur]

除了顶级学区房，现在二手房基本市场锁死，想着置换不太可能了

[Zhancha]

@murmur 楼主在武汉，谢谢提醒，主要是感觉现在 老破小 比新房有太多选择空间了。

[Iefty]

@murmur 老哥，现在广州有啥刚需盘嘛

[murmur]

@Zhancha

[高价接盘老小区楼梯房，贷款 30 年月供 4700 ，越想越后悔，卖房无人买，房地产大势已去，这下被套牢了-哔哩哔哩] https://b23.tv/6Nu0gQ3

巧不巧，最近刚刷到的，就是武汉的

[try4times]

还要考虑物业和邻居，像广州，老破小基本没物业或者物业就是摆设，但是你物业费也要交；遇到过老小区的奇葩邻居，乱扔垃圾，随地大小便，但是人家住这几十年，居委、警察都奈何不了，次新房有一定程度上能避免遇到这种

[murmur]

@Iefty 啥叫刚需吗，多少钱叫刚需，天河也叫刚需，番禺黄埔也叫刚需，这价格差的能翻倍的，真刚需就海珠的金碧花园、晓港湾，天河的棠德花园这些

广州有的老破小真的太破了，本身就是 9x 年的楼，南方加上潮湿台风 dbf ，看的跟 7x 8x 的差不多

[ArJun]

@murmur 感觉天河的棠德花苑不错

[Borden]

现在还敢买房真是英雄～

[pengpengpeng]

跟中介推荐的反着买。

[Iefty]

@murmur 感谢老哥，现在看广州的老破小真的很难下手

[juded]

反正我是看了二手房之后买了新房。位置合适，通勤可以接受，配套说得过去，物业户型小区环境比老破小舒服太多了。
其实选房的时候我会想：我要是未来卖掉这套房子，下一个买家会怎么选。

[juded]

另外我看房的时候，别说老破小了，有的 00 年后的小区入住率都开始下降，留下来的很多都是租户，有些区域长期没有新房，整个片区的小区都这样。

[workerddd]

还是看地方，老破小有学区还是能稳中有升的。

[ray1504]

建议还是根据需求和资金预算来定
一般来说，你大概率会买 2-3 次房，第一次首套一般是解决刚需居住和结婚用途，第二次卖掉首套套利一部分买二套一般是刚需改善+学区房用途，第三次卖掉首套套利一部分考虑升级豪华或大平层（二胎、父母带娃、升职加薪地位提升等）
当然这个是在你大概率是在武汉定居的情况下考虑的，那么基于这样的一个购房路径，你需要首套考虑的应该就是两个主要方面：
1 、一定的升值空间，因为大概率你在生娃后 3-5 年要考虑购买学区房，学区房和刚需改善是叠加的，也就是你需要买一个单价更高（学区附加值）+面积更大（改善+带娃父母四五口人），所以你的首套房需要有一定的升值空间，否则你跑不过通货膨胀和利息的话，你后面刚需改善房的购买压力也会比较大。

2 、一开始就上车学区+刚需改善，目前很多人也会一开始就上车这样的房子，因为首套的利率更低，首付也可以更低，如果咬牙可以付了首套，大部分人会考虑直接上车，避免后面二套房的首付和利率涨价带来的损失。

那么给你的建议是：
如果首付资金比较有限，应该考虑未来城市规划有发展的次中心区域，交通方便，未来区位发展会比较好，这样意味着经过 3-5 年发展，周边可能就起来了，比如商业、地铁、其他配套（医疗、学校等）、更多社区人口入住等。这样的地方，你需要看到未来 3-5 年后的发展情况。如果能发展好的话，3-5 年后，你的首套房应该可以升值 50-100%。

那么等你小孩出生，准备考虑学区房+刚需改善房的时候，你可以通过变现首套房获利一些资金，来解决因为新房上涨的影响。

不要听中介的，多关注政府规划，同时多在网上找资料，全面综合对比周边区域的发展和前景，可以重点关注：政府供地拍卖情况、开发商的拿地积极性，说明了他们对该处地块的重视程度；政府的区域规划图，这个在政府网站是会公开的，了解未来政府规划周边区域的商业、学校配套情况；政府的地铁未来建设规划，地铁的项目可研进展情况等。

如果你首付资金相对宽裕，也可以首套上车学区+刚需改善房，面积考虑 140-180 以上的四房，所在地区未来 2-3 年有学区配套。因为你大概率是还没生小孩，所以不建议你买马上或者已经学区配套的新房或次新房，因为一来教育政策近年变动比较大，这种房因为已经看得到学区，所以会被炒起来很高，而你又不会马上使用学区资源，如果现在投入进去，万一 3 年后学区政策变化了，可能就会造成房价大跌，最后你得不偿失。所以，我更建议你关注未来有学区规划或者有学区配套的房，一来价格不是很高，二来至少是有配套学区的，运气好配套学区可能还配套了一个好学校，房子一下子升值很多，即使没有配套很好的学区，至少也是有中等学校可以入读的。小学阶段不是那么看重学校，自己是可以辅导一下的，然后等孩子 3-4 年级的时候，自己也有资金了，可以考虑换更好的学区，争取解决初中配套问题。

对普通人来说，购房不是为了投资，但也应用投资的眼光去选择看待，你不是期望可以通过购房赚钱，但你应该希望通过购房来保障资产的升值和保值，为以后可以选择更好的房子提供资金上的一定保证。房子是大额固定资产，流动性很差的，但如果这么一大笔钱放在那一定作用都没有，也会很可惜。至少你应该要确保它放在这是可以跑赢通货膨胀的，而且目前房子和学区还是有强关联的，完全把房子和学区分开也不现实，因为城镇化建设还需要推进，还需要更多人来城市，而城市建设也需要资金。

只是给一点建议，多在网上看看政府的规划，虽然会变，但至少也是一个参考，开发商拿地也是一样，做各种功课，对未来进行一个预判。

[Jason86]

现在置换成本非常高昂，郊区楼盘买了就被套，建议能力范围内买尽量靠近市区的地铁电梯房。楼龄 15 年以内的都可以

[ashes1122]

中介推新房的主要原因是 新房工作量少事情简单佣金多，真正对你有利的他其实不怎么关心。
不过很多老破小本身是有很多问题。

[juded]

另外说到学区，其实除了那些超级牛校，剩下的好学校和坏学校，区别更多在于片区的家庭环境。一个学校片区都是老破小城中村拆迁房，另一个是比较贵的新房次新房，你说未来哪个学校生源好。有些好学校周边长期没有新房，片区小区老化原有住户改善后搬走，未来学校也会落寞。

[xu45525584]

买啥房，租房它不香吗

[ChoateYao]

别买期房就行了，现在房企都在暴雷，一不小心你买的期房在短期内变成烂尾楼。

[zpxshl]

@murmur 广州二手房回暖了，无论价格还是成交量

[wshhfy]

我就说一点，老破小的房子如果不是顶层，楼主无法忍受楼上杂音的话一定不要选

[liudaolunhuibl]

如果你比起周围什么配套都没有、上班看病都要跑很远更介意没有电梯不好停车的话那就买次新房啊，老破小没有升值空间郊区的次新房就更没有啊，市区的老破小好歹你可以盼拆迁并且以后出租出手也方便一点，而且面积也更大。自己刚需首套还是多考虑下位置和面积吧，而且老房子好好装修一下内部看起来不比次新房差

[sagaxu]

不要买，公司附近租房，读书可以读私立

[SimleCp]

不太建议买老破小, 后面转手也不太好卖.

[ngrok111]

不要买老破小，上海这次疫情老破小的小区太惨了，就算在市区除了交通方便真的一无是处

[Pandroid]

我租过两年老破小，生活和交通是方便，周边的物价也可以，但是让我住一辈子我是受不了的。后来买了远大新。

小区环境拉垮，别想着在小区楼下活动，导致你只能窝在家里，然而家里又很小。
物业管理拉垮，停车特别难，停在车位都会被撞还找不到人，反正监控是坏的，小剐小蹭更是家常便饭。
环境噪音问题，虽然是学区房，但你能忍受每天伴随着吵闹的小朋友和升旗奏乐声起床吗？
老破小申请贷款难，贷款年限也低，每月还贷压力更大。
如果是家庭用户，手里没有其他房子，买了老破小以后再有了小朋友，后续肯定得换大房子，身边案例太多了。

所以建议还是先想好自己需求出发，而不是盯着总价一致就陷入二选一的境地。

[wh5355]

不用想，从长远看还是次新房香。

[yaphets666]

武汉还买二手的？买现房新房。记住现房新房。不要买太贵的，也不要买太偏的。面积小没事。

[xingzhi95]

正好我是武汉的，也在看房，随便说几句给楼主参考。

其实开始的时候还会纠结市区的老破小跟郊区的远大新（这里的老破小指的是没有学区的老破小，有学区的老破小也是天价），后来感觉在武汉的话还是新房好一点。

现在房子除了居住外最重要的属性就是学区，老破小舒适程度一般大多人车不分流，再说武汉，因为武汉落户门槛较低，不像北京上海的老破小有上车盘属性，是大学生就可以落集体户。而且入学讲究人户合一，如果是集体户口，则是由教育局统筹安排入学，好的学校是很难被统筹的，一般被统筹的是一般或者比较差的学区。也就是说一般的老破小的学区跟统筹入学的差不多

这里也是具体事务具体分析，老破小可能有一个稳定的普通学区，统筹就是未知情况了。其次因为银行的贷款限制，老破小后期可能会不好出手。

而且老破小比新房有太多选择空间是因为老破小实在是太多，而且很多老破小想租都租不出去，维护的很好的老破小在武汉是极少的，实在想买可以先在老破小租住一段时间，如果一个短时间都难以忍受的房子怎么住很久呢？

远大新的缺点就是有可能无法顺利交房

结论：买二手次新

[Zhancha]

@xingzhi95 方便+个 V 交流一下吗？

[cpper]

@ArJun 那小区是个坑啊，整个天河 2020 年涨疯了，不少地方涨幅都在 80%以上，但是这个小区没有任何涨幅，你就能看出来这个小区有多差了

[Battle]

老破小贷款年限短

[murmur]

@cpper 差倒是不差，主要是离城中村近，学位一般，而且放盘量太大，棠德花园 2021 页涨了 10-20%吧

[murmur]

反正你要这么想，你要不生就没有学区的烦恼，不用为孩子操心，还省了一大笔育儿费

[Torpedo]

房产的城市属性很强。楼主既然是武汉的，最好限定一下城市范围讨论

[sagaxu]

@Battle 贷款年限一样的，前年给孩子买个学区，70 年代的房子，贷款能贷 30 年

[w99wjacky]

老破小和回迁房都是群租的圣地。
自求多福把

[keepeye]

买老破小的唯一理由就是学区。。。任何其他理由都是站不住脚的

[murmur]

@keepeye 但是你要想，所谓的次新和老破小就差了 10 年，大家都有变成老破小的未来，而且电梯以后也是个大问题

老破小主要还是配套是既定的，你看啥就是啥，不像新区，产业，医院，教育，交通，都是设想

[glfpes]

“老破小”，“远大新”这种打标签，只适合娱乐。在买房大事，不能贴标签。
每一个候选的房子，它都不一样。
对于二手房，你需要多花时间把每个候选的房子给列出来。它们的优劣都不一样。
对于新房，还得仔细考虑要不要买期房，期房暴雷成为烂尾楼早就不是新闻了。

[wu67]

建议晓港 东晓南那块. 这么说吧, 我认识的两个家里条件相当不错的朋友, 两口子在一起了, 就在那块买了房. 人家眼光起码能比我们好吧.

[wu67]

@wu67 噢, 没仔细看, 原来 op 在武汉, 那没我事了

[vain]

次新房也要谨慎，因为时间不够长的话，小区里很多潜藏的问题未必会暴露出来。

而且仅几年的新房大多都是高层，特别是武汉。2019 年统计，全球超高层（超过 150 米）的建筑数量，武汉排第 7 。
好像今年的新房很多都是 50-60 层的。

这种高层建筑，5 年内看着还好，5-10 年后，除了个别豪宅或是万科那种物业的，就会很大几率沦为超级贫民窟，或是高层贫民窟。其居住的舒适性和安全性甚至比不上现在你看的老破小。考虑到目前国内的经济发展前景，这种情况是很大几率会出现的。

我的建议：
不要买 2000 年以前的老破小，找找有没有 10 年作用，20 层以下带电梯的老房。

[CrazyMonkeyV]

20 年后，你得新房也是老破小了，而且电梯也是大麻烦。我建议从地理位置出发就行，上班近，娃儿读书方便就好

[emmal]

@Borden 刚需自住为什么不能买

[xingzhi95]

@Zhancha base64 empiODc2NTQ=

[C603H6r18Q1mSP9N]

房子核心属性：
1 好置换
2 学区、交通、周边
3 舒适性

这下明白了吧

[snail404]

@murmur 老哥，广州买哪里了？最近也有在看通勤时间短的老破小，广州的老破小实在是破的不行，增城，佛山通勤时间 70 分钟+，难顶

[murmur]

@snail404 大塘 客村下面那一片，我江海大道坐公交直接 15-20 分钟可以到公司，我是去天河上班

[xuzhzzz]

武汉新房供应量这么大，这有啥好想的。。。我还以为是北上广

[murmur]

我明确不准备生孩子，不考虑学位，你跟我比没意义

[8023lsy]

新房中介带过去推荐给售楼部，抽点可以抽到千七，啥也不用干，二手房抽点是按合同交易价格的 1.5 到 2.5 ，链家这种平台抽百分之一，门店抽剩下的一半，再剩下的才是中介个人业绩，所以现在中介都会推着你买新房

[hotcool100]

一、我原来的房子，卖给了刚需（单价：2.2 万）
房子位置接近政务区隔一条马路，10 年房龄，三面高架，一面热电厂。
缺点：高架环绕，噪音和灰尘。价格洼地，比周边特别是政务区低很多，加上房源多没有升值空间。
优点：几个核心区的交汇处，到哪里都很方便，出门就是商业综合体、饭店、酒店、药店无数，生活非常方便。

卖掉的原因：两房，有娃后面积偏小，来人都要打地铺。不保值，没有升值前景。

二、置换的新房（单价：3.6 万）
七层洋房，8 年房龄，毛坯房。
缺点：距离远。没有商业综合体，门店少，没有菜市场，没有药店。蚊子多。
优点：地铁口、小区环境优美安静、出门就是初中和小学。小区人车分流，遛弯很安心。

买的原因：450 万预算内，既有学校、又是洋房、又是地铁口的几乎没有。一套好学区的房子，没有电梯，老人带娃上下楼很不便。一套政务区+学区房，小区都是高楼比较拥挤，小区门口路上全是车，稍微好点的都超预算了。

对比来对比去，虽然洋房学区一般，但学校很近，以后上学太方便了。再者环境真是安静，还是洋房，以后哪怕不升值，也是可以保值的。在我们后面成交的同户型的两套，成交价分别多出了 2 万、8 万，价格还在涨，赚了。

[br_wang]

老破下的优点可能就是
1. 位置比较好，交通比较便利；
2. 有可能配套学校比较好（但概率挺低的）；
3. 因位置比较好，出租容易，如果是小户型，出手应该也不难。

缺点倒是有不少：
1. 物业差，基本不管事；
2. 停车难，基本靠抢；
3. 居民素质参差不齐，底线比较低，所以日常麻烦事不少。

坐标上海，我体会是这么个情况。

如果是刚毕业不久，手里本金不多，小户型（ 30 左右的）老破小还是可以过渡下的。
不用抱着「买了就住一辈子」的心态。

[keepeye]

@murmur 我理解的老破小指的是那种 20 多年以上房龄的，次新房一般指交付以后 5 年内的，完全不是一个时代的房子

[Cielsky]

老破小可能还有严重的噪音问题。
较新的隔音虽然也不好，但也比老破小强点，不至于上下楼梯都能听到

[zhuxd282]

买你能购得上的最好的。
一线：有学校的可以考虑老破小，但只能看中楼层南北，且楼龄不能太长（至少 94 、95 以后）
非一线：选满五唯一，精装修 2 年内的次新，期房 pass

[zhuxd282]

补充一点：购买的时候，就要想好，回头卖的时候，卖给哪类人群。确保小区里你是最好出手的那一批房源。

[darknoll]

我想买个 90 年左右的老破小给孩子上学
然后租个学校附近的好一点的房子住

[LoNeFong]

和 op 相同的顾虑
目前也是考虑老破小:
0.交通便利
1.生活方便
2.小区应该是当年单位分房,居住的人素质都还不错(曾租房住过该小区
3.房子为 2000 年的房子
4.价格相当便宜
5.车位基本够用,步梯房, 最高 7 楼
6.去年小区刚进行整改和翻新(包括刷墙,绿化,停车位)

[menc]

@Cielsky 老房子一般建筑质量强于新房，我租过六十年代的房子，八十年代的，千禧年左右的和 2010 年的房子，隔音水平依次下降。

[menc]

我的观点是只有北上广需要考虑老破小，其他城市新盘够多且新盘地段不差的情况下老破小没有优势。
北京老破小有优势的原因是五环内基本没有新盘，想要住在城里只能买二手房。

[MatrixLau]

我比较喜欢老破小❤️

[iovekkk]

前段时间也在考虑这个问题
至于为什么在考虑呢，是因为之前一次偶然跟大学同学的聊天得知
同学买的房子在老城区，我的房子在高新区
我这边的房价居然是他那边的将近三倍
我大致算了一下，我自己房子卖掉，扣掉银行贷款，到手的钱再加上公积金贷款 45 万
差不多可以在他的小区买同等面积的两套
这个情况让我心动不已
但是在我周末去他家小区周边逛了一圈之后
这个想法我就放弃了
不仅是脏乱差
他家小区门口那条路，一直源源不断的有大货车经过
那个路况，实在惨不忍睹

虽然不打算买老城区的房子了
但是卖掉房子，换一套没贷款的
这个想法我最近一直都在考虑
目前的计划是 买高新区的新楼盘
目前高新区的新楼盘很抢手，很多盘要摇号，但是刚需人群有特殊政策
我就一套房子，卖了应该就会变成刚需身份吧
有没有类似想法的，可以交流交流

[leonme]

@ngrok111 #26 学区 交通 商业 医疗哪个不完爆郊区。。。这就是为啥上海市区老破小可以 10w+/m ，但是郊区新房 4-6w/m 的一大把的原因

[leonme]

这完全就是取舍的问题，没啥问的，看个人需求

[NeedforV2]

看物业！如果老破小有相对比较合格的物业，楼梯间墙面地面干净，停车什么的有人管，不会乱占道，这种老破小是可以买的。

否则还是买次新房。有好的物业管理，住起来还是舒服。

[SenLief]

老破小最大的优势就是学区，如果不在意，或者短期不在意其实没啥必要。有的老破小物业已经不行了。

[CharmingCheung]

坐标广州。我老妈一开始也是想让我买老破小，但是我老婆坚决反对。

一来是觉得，要买到 2000 年之前的房子，自己住个 10 年，再放出去就是 30+年的楼龄了，除非是老东山那种牛 x 的学位，或者是很好的地段，不然在二手市场受欢迎程度会越来越低，真要买二手房，最好是 2010 年以后的房。
二来是觉得，老破小比较多老人，没太多朝（ juǎn ）气，邻里间也聊（ juǎn ）不到一起。
三是觉得，老城区车位很头疼。

前天上车了金山谷的新房，虽然离地铁不算近，但我平时都是开车通勤，亲测上下班 30 分钟车程，而我老婆从来都不坐地铁，都是打车或者公交，真要觉得远她说也可以跳槽去 YY 虎牙

坐等明年 7 月收楼~

[w2er]

老破小不怕，最怕老破小楼上瞎折腾人造水帘洞，或者是邻居逼孩子一天到晚弹棉花。
相对而言，个人会建议次新，房子首先是居住体验，这才是第一位的实用价值吧。
当然，打定主意三五年内置换的话另说

[donotrustme]

老破小基本没有流动性，出手很困难，不建议购买（不要跟我说学位房，这个政策风险很大而且大部分学位房都是噱头）

[iyuanze]

老破小不知道会不会有建筑上的问题。

[JQiuss]

@shanghai1998 赞同。

其实买房还是买地段，核心的位置，还有学位属性，这两点很重要。

我近来刚刚又切换了大平层。有个现象就是，刚需学位基本上很容易出手。

[fatpower]

武汉你还考虑啥老破小，学区难道很好吗？现在学区房政策过几年可能也变了。最好是买现房新房，要么次新二手房。

[leavic]

中介关心的是中介费，不是你买房值不值。

[HeyDodo]

次新房。

[dianxin]

新房下贷快，这个时间点注意下烂尾的风险

[murmur]

@CharmingCheung 番禺广场都没到，我搜了一下这应该算老城区吧

[Features]

买新不买旧
老旧小区现在看起来都不太好，很难想象再过十年二十年会变成什么样子

[DAMNYOU]

老破小 只有 2 种情况可以买，1 博拆迁 2 强学区。否则不建议，人一辈子买了第一套房子之后大概率会尝试换房，老破小想忽悠人接盘可难多了，除非符合我刚才说的那 2 种情况。

[wgsgyes]

@ngrok111 刚好住在上海老破小，和次新房没区别待遇啊。不过我家老破小在内环内，次新房在郊区，不太清楚郊区的老破小。

[ggmood]

不建议老破小，强烈建议次新房。房子本身影响因素太多了，就居住体验感来说差距也很大。除非有拆迁计划

[CharmingCheung]

@murmur 朋友是说金山谷还是说番禺是老城区？
金山谷那边即使是老盘也大都是 10 年左右楼龄的，基本看不到什么老破房子影响心情

至于大番禺，说老城区嘛也不太算，因为在老广眼中，番禺是独一档的，因为以前没地铁的时候往返番禺真是太麻烦了。。所以大家从番禺去其他区叫“回广州”

[FG4084]

我也在看武汉的房子，感觉新房超高层都不喜欢，户型也不好，不喜欢连廊。只想买总高 12 层以下的洋楼，但是这种只有郊区有新房，市中心倒是有老破大，个人的最主要的需求是双阳台南北通透，选择太多少了！很多身边同事朋友都选择了新房次新房，没人选择老房子，老房子这么不受待见吗？新房子又是超高层，公摊又大，住着真的舒服吗？