在北上深，拿着首付吃利息交房租不香吗？

[lhx2008]

最重要的前提：房价不会涨到翻倍，房产税 5 年内实施，孩子不在北上深

假设有 200 万首付，银行定存保守 4.5 利息，每个月就有 7500 利息，交个租还有剩，工资多了就继续投资滚利

不用担心房贷，不用担心裁员，通勤自由，手里几百万现金根本不慌

本质上来说，如果你的房子要卖，那么就是个投资品。如果不买房而是拿买房的现金流来投资，那么只需要年利率 5%，其实投资结果和房价每年增加 10%的结果可能是差不多的（还要扣掉银行赚了你的利息）。那么我的假设就是房价不会一直每年增加 10%，因此，不买房可能是个更舒服的选择。当然，10%不准确，还需要用 Excel 核算一下现金流才知道。

开了一个新帖讨论一下现金流的差别： https://www.v2ex.com/t/675144

[whypool]

首先，要有 200w

[qoo2019]

无所谓教育资源，无所谓经常搬家，那就无所谓有没有房

[scdylk]

利率会越来越低的啊…

[lhx2008]

@qoo2019 现在很多人觉得房价涨，砸锅卖铁也要上车

[lhx2008]

@scdylk 总体来说大额稳健投资 4%是有的

[ohao]

你忽略了最重要的一点，中国人对于“家”的执念
产生买房的原因有很多，不是一点二点就导致现在的情况，很多东西都潜移默化的 时间久了所有人都觉得应该这样，无论它是否合理.

[mogutouer]

20 年前拿着 30w 存款靠利息不但够交房租还能天天吃鸡腿

[sds1331]

问题是利率不断下行。房租上行

[summerlings]

穷，首付的钱都出不起。

[lhx2008]

@mogutouer #7 以前有买房是投资机会，就像十年前买比特币现在不想要几套房就几套房，现在买比特币呢？买房现在不一定是一个好的投资标的了。

[lhx2008]

@ohao 如果对家有执念，就再玩几年拿着钱离开，去二三线买个大房子也是轻轻松松

[ZoraZhang]

要是租售同权或许可以，但从实际执行上，还差的远吧。
光看这次疫情中，租房的有的小区都进不了...

[xunqin]

利用家必须有房的观念，越来越高的房价可以代代锁死用户群，同时让已购房的用户产生阶层跃迁的错觉，再也没有比这个更好的商业模式了。

前些年有人组织 反购房联盟，结果就被打上标签，楼主你也得注意一下哈。

人生在世，其实没必要这么辛苦的，但让你这么辛苦，对它们来说，对社会稳定是有很大好处的。

[kernelpanic]

M2+CPI=15%

[component]

@xunqin 主要是绑定了教育资源吧

[cmdOptionKana]

最大的问题是 “4.5 利息”，这个维持不住的，未来十年内就可能降到 2，二十年内可能降到零。

而且二十年后这 200 万拿出来买东西，就不香了，购买力大幅下降。

而一线城市的房子，花点时间仔细挑个好的，二十年的时间维度来看，还是有翻倍的可能。

[crab]

买房用来自住的算不上投资吧？

[oyjc]

如果你理财增值的速度能赢过机器印钱的速度，那么没问题。
否则，相当于每年都在贬值。
而房子保底估计不会跑输印钱速度。

好了，你有信心 20 年都跑赢吗？

[hoyixi]

房子和各种利益捆绑，你不得不买；
其它途径和行业利润率低，买房大概率暴利，风险小。

连民间大额借 dai 都往地产跑，就该明白，这个社会能有回报地搞钱的地方在哪里

[kop1989]

房产的关键是：
1 、提升生活质量，租房是没有任何生活质量而言的。（装修、装潢、电器等）
2 、社会资源分配和房产挂钩。
3 、房产属于资产的一种置业选择。不是说这 200 万你买了房就消失了。卖的时候还能给你吐出来。
4 、你的三项前提其实都是伪命题。“房价不会翻倍”你说的是房产价格绝对值不翻倍，但这并不意味着你为此付出的购买力不翻倍。“房产税 5 年内实施”你都租房了你愁房产税？“孩子不在北上深”你买了房，你的孩子就有可能来北上深，你买不买？

[swulling]

房产投资先不说涨落，那叫对冲风险

家庭财产至少有一套房产，才能避免房价飙涨带来的财产缩水

[Jooooooooo]

房租会涨的

[BadAngel]

@ohao 观念这个问题是会被改变的，就像身体发肤受之父母的那根辫子。
利益才是源动力。

[lhx2008]

@oyjc 不会跑输印钱速度只是一个猜测

@cmdOptionKana 如果二十年翻倍，把原来贷款还款的钱存银行就可以翻倍了

@kop1989 假设如果不成立，就应该买房，200 万进去银行，利息就没了，每个月你要有一个稳定的现金流给银行。

我说的只是有首付不贷款，你原来还款的钱还可以再投资的。而贷款你还二十年，借 250 万就要还差不多 500 万了，房价翻倍你也是不亏而已

[k9982874]

知道丈母娘经济么？
如果一直单身倒是可以，不过滋要是谈婚论嫁就躲不开买房这一关。
既然最后躲不开不如早一点趁相对便宜上车。
不要以为别人都是啥子。

[BadAngel]

@Jooooooooo 房租涨了，买房不就是更好的选择？但是如果受制于房产税，投资性的房产肯定会受到影响，从而释放更多的房产资源给刚需。
所谓的房地产市场和租房市场其实是相辅相成的，再加上 20 年前的婴儿潮，我个人认为如果 5 年内实施房产税，虽然房价和租房市场价格在 10 年内会上涨，但是会逐步减缓，至少这个泡沫可能实现软着陆。但是如果不实施房产税，基本可以遇见 10 年内房价泡沫不是越来越大，就是爆炸。

[sagaxu]

先说结论，不香。

之前我手头有 60 万闲钱的时候，借首付并贷款投资了一套 200 万出头的，三年后已还清。虽然现在每个月租金只有 5000，但是利息看跌，房租看涨。如果我现在卖掉，大概能到手 400 万。

以未来十年的通胀压力，房价估计都跑不赢，但是比现金要好不少。

房产税喊了 10 几年都没动静，每次都说 5 年内出，我觉得十年内都未必能出，就算出来了，也未必能降价，大城市人均住房面积摆在哪儿。

租房读不了学区房，办居住证都麻烦，办不了居住证影响落户。

[cmdOptionKana]

@lhx2008 房价翻倍，还是赚很多的，完全从投资的角度来看，20 年的房租就是一大笔钱，这房租还是不断上涨的。

而如果存银行，一方面利息不断减少，另一方面要么自己租房租金不断加大支出，要么就错过了房租收入。

[xtx]

说个最基础的，如果要结婚的话，没有房子怕是老婆也娶不到，当然有房另说。

[sagaxu]

@lhx2008 20 年后房价翻倍，存款翻倍，收益不对等。买房方案，收益还要加上每个月房租买 20 年定投。

[Jooooooooo]

@BadAngel 10 年前买房现在房贷还不如房租高

[TuxcraFt]

嗯 社会更需要你这样的楼主 ！

[luin]

其实挺香，除了两点现状：
1. 户口和学区问题；
2. 租客权益问题（涨房租、房东违约、物业服务）。

这两点肯定会慢慢改善的，只是不知道何时。

[kaedea]

都说没房子就没老婆，高位上车要了老婆后房价拦腰，看看你们离不离。

[hehheh]

程序老哥们懂投资的还是少哇
其实可以定投和标普 500 或者纳指挂钩的基金，国内也有这种追踪指数基金的，百度一下就好。当然现在在高位，不要入场。等个半年再买，十年以后跑赢房价其实很正常

[Zien]

因素多了，a 归属感和社区，b 很多人首付是 6 个人甚至更多拼凑出来的。c 对于金融秩序的不安全感（房子最后起码有一套房子勉强度日。d 国家和地方政策倾斜于购买房子的人 e 非金融层面的安全感
f 求偶 g 主要还是国内租房市场的服务满足不了需求，像欧美那样租房便捷很难（高质量的家具家电装修一条都很难满足

[lhx2008]

@kaedea #34
@k9982874 #25
1995 年后生人，在一线城市的，家里拿得出 200 万的占比能有多少？月供 15000 能拿出来的有多少？深圳平均工资只是一万出头呢。除非你要找老男人，要不然离开一线，要么就接受没房这个事实。

[hahiru]

货币贬值速度,户口学区等问题,房东折腾程度,对象愿不愿意.

[lhx2008]

@hehheh #35 是的，我现在还只是考虑保守的稳健投资的情况，没有考虑风险投资。
美股现在还不是太稳，还是不建议买吧。如果信中国国运的话，可以长期定投一些沪深 300 慢慢建仓。

[xenme]

1. 200w 理财的收益也就能抵房租，二十年后 20w 估计能买个裤衩就不错了，房子还是比 200w 值钱
2. 房产税上海都是试点好多年了，没感觉对房价有哪怕半点儿影响
3. 北上广这个也没啥影响，虽然有点积极作用，但 200w 也就是个菜小。菜小不要房也能北上广上。

所以，都是伪命题

[Gothack]

换个思路想，付了首付租出去，用租金还贷款，到头来白赚一套房不香吗……

[lhx2008]

@Gothack #41 和自住不租的现金流是一样的。举个例子，你还 15000 还贷，租出去 8000，你自己租住 8000，还是要给 15000

[hdriftking]

可能你对目前现金的价值和稀缺性产生了低估。据我了解很多资产上亿的人都可能很难在短时间内拿出 200w 的现金

[acupnocup]

租什么房子，能让你任意改造以满足自身的需求？

[allencloud]

200 万首付对应 600 万房子了，600 万房子房租恐怕也要 7500?

[azureus]

你一定不知道，80 年代形容有钱人叫万元户。

[inframe]

每个十年都有中国 zf 的发展策略，
至少接下去的十年房价不可能翻倍了，

不能用静态的观点看新时期的问题，过去 20 年是以土地财政为其中一个引擎大规模开发地产和基建推动中国经济起飞，
看看 2020 年中央的两会 zf 工作报告，对比一下 2009 年的 zf 工作报告，2009 报告中“房”出现了>=31 次，2020 年只有 6 次,房地产未来不会作为经济发展引擎了。


从投资的角度，先阶段租金和房价的收益比太低了，确实不如理财产品。
刚需随意。



PS：
2009 :http://www.gov.cn/test/2009-03/16/content_1260221_3.htm
2020: http://www.gov.cn/premier/2020-05/22/content_5513757.htm

[allencloud]

同样重视家庭观念，丈母娘（ or 岳父）要婚前买房的还有阿拉伯国家，然而国内房价基本秒杀中东。中东除了带泳池的大别墅，公寓可比国内同类型城市便宜。
所以我觉得家庭观念不是国内房价的决定因素

[sagaxu]

@lhx2008 95 后家里凑得出 200 万的人太多了，一线城市户均资产逾 800 万，本地人户均两三套房。二三线城市去往一线城市的，老家卖掉一套即可，见过好几例。东部城市户均 400 万，即便是小县城，两家人凑 200 万首付并不困难。

房价跟平均工资早就脱钩了，房子都是家底厚的，或者收入高的买走了。全国前 1%的高收入者，也有几百万之众了，一人只买一套也要消耗几百万套，这 1%拿的不知道是平均的多少倍。

真正有困难的是毫无家底却想立足的人，这些人如果不是当地收入三五倍以上，买房压力巨大。

[echo1937]

我国的四大行中，
一年期定期存款都为 2.25%，
两年期定期存款都为 2.25%，
三年期定期存款都为 2.75%，
五年期定期存款都为 2.75%，

地方性银行可以高个 0.3-0.5%也是极限了，
现在三年和五年期大额存单也只有 3.85-4%。

[imsoso]

关于房产税：实际上商业地产和部分地区一直都有，是 zf 用来增加税收的工具，而不是抑制价格上涨的工具
未来租金趋于月供：现在租房一时爽，未来租房压力越来越大
北上深的房子从来都不仅仅是北上深的人在买，往大了说全中国的有钱人在买，往小了说是河北、珠三角、长三角的人在买
如果 4.5%的利息就能够满足温饱需求，人们为什么还要去投资?这个收益率是低于通胀的。只要投资北上深房产收益超过 4.5%，就应该投资房产，不用去计算 10%还是 9.5%
最后，楼市是有 3 倍杠杆的，拿着首付租房没有

综上所述，拿着首付吃利息交房租不香

[lhx2008]

@echo1937 #50 大银行三年大额存单就有 4%了，
还有各种养老基金的稳健理财产品。地方银行 5%的都有，支付宝的理财上面就很多

[argo2000]

看了这么多评论我就想问下：

1 、你们觉得中~美现在开始对抗会对未来北上广深的房价有什么影响？ [5 月 22 日白~宫发布《美~国对中~华人~民共和~国的战~略方针》]
2 、中~美对抗对人民币有什么影响？ [美元兑人民币 在岸 7.1305，离岸 7.1474]
3 、地方财~政入不敷出的时候房产税会不会很快出台？
4 、政~府如果取消房产中介会对房价产生什么影响? [河南永城试水取消“房产中介”，再也没有中间商哄抬房价了]
5 、外资撤离，失~业~率急剧上升对房价会产生什么影响？
6 、银行坏账率急剧上升会对房价产生什么影响？
…

[BadAngel]

@Jooooooooo 没还完之前房屋所有权也不属于你，签署长期合同租房和买房大家并没什么区别。作为一名同样背负房贷压力的混子，我担心的是在经济不景气的情况下，缺少现金流，缺乏抗击风险的手段。金融市场里有一句名言，握有现金流的人才能笑到最后。
而且我说了是今后的 10 年，为什么这么说是因为从 2000 年最后的这一波婴儿潮后，就只有 13 年的二胎政策当时有半波婴儿潮，总归今后的刚性需求是越来越少的。如果有了房产税，资本会慢慢退出这个成本过高的舞台。软着陆的设想也许真的可以达到。

[axxahut233]

其实我跟你想法差不多。一直都很奇怪很多人口中的“有房才有安全感”到底是什么逻辑。

[firesd]

200 万？一年的通胀 3 个点，机会成本 3 个点，你的 4.5 个点能保持 10 年吗？即使保持也是每年-2.5 的速度在下降啊

[Taojun0714]

@axxahut233 因为中国户籍，教育，医疗，学区房，户主基本权益跟房子绑定的

[BadAngel]

@argo2000
1.只要不打仗没啥影响。
2.人民币无法完成与美元脱钩的重要原因还是以前的美债。一带一路保证扩大外需，GDP 就还能涨。
3.地方债的问题有其他方式解决，与房产税关系不大。
4.取消房产中介不是不行，但是要有合理的方案，长期容易产生腐败等其他问题。
5.外资撤离最直接的影响的确是失业率，意味着可能有人还不起贷款，银行收回使用权，银行将房产重新投入市场，存量增加，需求减少，房价会跌的。
6.个人房贷对银行来说没有坏账，因为房产抵押，贷款没还完的情况下，所有权本来就是银行的，而且房价是增长的，银行甚至不会亏损。

[Jooooooooo]

@BadAngel 房贷不会随着通货膨胀涨, 房租会.

[westoy]

@axxahut233

房子但凡设施好一点， 房东都不肯租给独居老人

养老院也差不多， 主观上不太愿意接盘没有子女的老人

很现实的问题

[Pichai]

先下结论，按照题主的描述，租房是比买房划算。

我个人认为一下理由：

1. 北上两个城市，即使你买房子了，也不一定可以落户。也就意味着孩子在这两个城市读完高中，大概率是要回户籍所在地来参加高考。这是一个不争的事实。如果拿不到北上的户口，现在在北上买房，完全是没有必要的。深圳属于新兴城市，大学是比较少的，人口净流入大了之后，孩子参加高考，那么压力也是相对比较大的。
2. 通勤成本，买房子之后就固定在一个地方，而北上深都属于大城市。如果换工作，那么通勤成本会增加非常多。
3.买房之后如果遇到楼上楼下邻里比较吵闹，那么会出现各种矛盾。这种情况当然租房也存在，租房租期满之后可以搬出去，但是买房再次搬家的成本会大很多。小区物业微信群，楼上楼下经常为了一些鸡毛蒜皮的事情在群里争吵。
4. 现在的装修也是一笔不小的开支。装修（简装）+家电（一般家电）+家具（租房标准），这些费用最少也需要 3-5 年的时间才能收回来成本。
5. 国内高层的质量，住 30 年左右，就意味着你需要换新的房子。老板当年买的 11 层的小区，现在不到 15 年时间，外面看起来已经非常烂了。部分业主多次要求物业对外墙进行二次修缮维修，但是部分业主不同意，导致修缮工作一直进行不了。房子的租金，比同地段新房的租金要低。


现在在一二线买房子的人建议不要强行上车，不要有太多的杠杆。

[fcoolish]

长期来看房价肯定跌，即使是阴跌。

[argo2000]

@BadAngel

1 、战~争的形式种类多样，你觉得不打热战不是算战~争？参考《超~限~战》
2 、不知道你是否 fq，有没有仔细看白~宫内容全文，经过这次疫~情，你还能看到一带一路在全世界继续扩张？
3 、房产税是地方税，地~方政~府债~台高~筑，甚至发不出工资的时候，不从韭~菜身上继续剪羊毛，还有什么途径？你说的其他方式是什么方式？
4 、你说的 5 和 6 就很矛盾，上面房价会跌，下面又会增长，所有的经济活动都是有联动性的，此消彼长，没有永动机。

[axxahut233]

@westoy 老了肯定回老家或者找个三四线城市定居了

等我们这代人（ 80 后 90 后）老了的时候，三四线城市的房价应该就是白菜价了

[BadAngel]

@Jooooooooo 我说的是长期合同的租房。就算房租涨价，持有的现金流是有回报的别忘了这一点。
话题本质不就是你相信房产是个好投资嘛。
20 年乃至 10 年前房产的确是个好的投资，今后不一定了。
题主现在提的这个问题 不是当初的时间，当初的形式，什么回答正确真的说不好。

[Yourshell]

首付投美股，妥妥的。

[boyhailong]

利率都要加点的，不是基准利率了

[cemian]

前提是在国内要能做到租售同权

[hehheh]

@lhx2008 在中国，股市不是结构性必须有的东西，股东的权益受保护的程度很低。如果买中国的资产，那最好买房子。
在美国，股市完全是另外一个概念。美国的养老金都在股市里，股市会大调整，比如 08 或者两个月前。可是美联储还是会强行注水拉升。

你可以现在等过五年在看我的这句话。

[hehheh]

@argo2000 是的。其他人没法想象的原因是他们一辈子没经历过经济危机。08 年靠防水扛过去了，可是实际上如果年龄大点的人应该还是对那几年有点印象。这次靠防水估计是过不去了，更别说还有美国敲打。难

[Pete]

前十年可以翻倍 后十年还可以么
像土地有限的地方例如深圳 到某个时间点大多数能用的土地都建房了 不扩大面积的话也难以容纳更多的新深圳人了 没有持续增加的外来人口不知道房价会怎么变化

[chevalier]

# 我比别人都聪明系列
# 别人都想不到系列

房价涨不涨不说，去查查 5 年前一线房租多少钱，现在房租多少钱，那点利息，连房租涨幅都赶不上

放的水会不会流入房市另说，但一定会推高房租，因为大家账面工资都涨了，物价都涨了

[ujued]

200 万首付的地方，一个月 7500 还用不完的房租，租的房子能住吗？是不是得受些委屈？

[SunnyFeng]

存款利息还要降的，以后无风险利率只会越来越低。人都是用过去的经验来预测未来，过去的 30 年这么想的人都亏了

[lhx2008]

@firesd #56 你说的机会成本哪里来的？

[stacker]

二手房先考虑流动性，某些地方二手房已经限贷了，天朝楼市可不是自由市场经济

[charlie21]

也是一种活法。

另一种活法：200 万房子用贷款买了，简单装修一下租出去，然后每个月收房租，用收来的房租去还贷款。最后自己落个房产证，让租房者有一种 “更舒服的选择” 的感觉

[hslx111]

房价不会涨到翻倍，房产税 5 年内实施，孩子不在北上深
你这三个前提，也就最后一个实现的概率大一些

[lhx2008]

@Taojun0714 #57 其实就是教育绑定，而且主要是学区房，一档医保和户口没关系

[BadAngel]

@argo2000
1.大哥别拿问题回答答案啊，你拿证据啊，我都看不懂你要说啥
2.美的制裁不重要，10 年前或许会很怕，但是在今天真的不重要了。一带一路是扩大需求，也是在增加内需，就算是亏本买卖国家也会建下去的，否则就只能对外扩张搞纳粹德国那套了。
3.税对国家来说其实不叫税，翟老师说的很明白了，如果我们和美一样，印着钞票就能把钱还了。但是国家不会这么做的，这也仅仅是一个方法而已。地方债国家肯定会兜底，但肯定不是你想的那样兜底，为什么我们发行了长期国债，就是给地方重来一次的时间。
4.并不矛盾，因为两个问题是不同的时间点。先借钱买的房子，但是因为外资撤离失业后还不起房贷，然后银行回收，这之前房价已经涨了。然后银行将房产投回市场，存量增加，但是现在的时间点需求在减少，所以房价会跌。我承认你说的经济活动有联动性，但是也有惯性，所以一旦房价下跌从量变成了质变，那就是房地产泡沫的崩溃。我们也不想它崩溃，但是如何软着陆，我能想到的就是靠房产税，让资本离开房产，引导回实业。

[argo2000]

@hehheh 明白人

[Foreverdxa]

不管怎么吹，这辈子都不可能买房。

[argo2000]

@BadAngel

呵呵，大家对一些公开的信息能达成基本一致的基础上去讨论才会有意义，所以不打算去深入，彼此保留意见即可! 过些时日回头来这里看看，也算一个谈资。

[BadAngel]

@hehheh 股市不是结构性必须有的东西，为什么民间借贷成本这么高？其实不是股市不行，是股市不行，你肯定能看懂。

企业管理者都想着把股市的钱变成自己的钱，不好好发展企业怎么可能好的了。
想要好好发展企业不想变成别人手里的玩物，所以都去国外融资了。

[BadAngel]

@argo2000 我也同意时间是检验整理的唯一标准。不过我想说讲道理不是说你让别人去看啥啥啥，去读啥啥啥就能行的，不能太川普。我也可以说，你去看大佬的视频吧，我不跟你扯了。

[argo2000]

@BadAngel

我觉得我全程讨论问题的态度一直很中肯，你把纳粹都扯进来了，你觉得别人还需要跟你这种人去讨论什么问题吗？谁在这里扯需要我去说！呵呵，谢绝 @

[Colis]

买房如果算是投资的话，要考虑房贷是加杠杆。而且 15 年这么想并且这么做的人，肯定在后悔。

[Eagleyes]

前提是房价不涨，还有就是你有房，房租不怎么涨。

另外就是你有没有户口，有户口，没房，白搭。

没户口无所谓。

[maxxfire]

我认为未来的房价相对工资来说，肯定是越来越低了。但房价的价格这个数字肯定是会往上涨的。简单的来说，要刺激经济往上走，肯定是通过提高工资的方式，而不是打压价格。

[CoderGeek]

投资 or 过日子 两个方向 前提找到理解和支持你的人

[CoderGeek]

还有投资要有稳定在 7%+ 固收和浮动 我是没那本事

[conghuiwang]

年轻人，不要为房子禁锢了思想。有钱就花在当下喜欢的事情上，买车，买手机，电脑，相机 都可以。

[BadAngel]

@argo2000 懵逼...你这哪儿跟哪儿啊
我意思是你完全没有提出自己的论点，仅仅是提出了问题

服了，所以说沟通成本才是人类最大的难题啊，giao

[BadAngel]

@conghuiwang 不是消费主义陷阱吗？

[herozzm]

中间还有各种被房东赶出来的颠沛流离考虑过吗

[jingcoco]

看了这么多，好像还没有提人口的。。。。。

[Maskeney]

@argo2000 在这里你没必要自我审查 也不需要在字中间加一堆符号

[argo2000]

@BadAngel

很多年不公开发表什么观点了，因为国内的氛围基本上都是讨论不了 2-3 句都会觉得对方是 sb, 这种现象很普遍，知道是什么原因吗？墙!!! 会造成严重的信息不对称，所以我一般会问对方是否 fq，不然结果可想而知。

提问题是为了抛出话题，心里没 x 数我就不会显摆自己，我有自己的讨论圈，相投的人很多，每天都有讨论不完的话题，大家获取信息的渠道不对等，还沟通个 mao

giao giao

[rocksolid]

首先你要能保证房价不涨

[argo2000]

@Maskeney 提示有敏感字，直接发不出去，只好用~